大量优质地块入市 北京土地出让金今年超1900亿

　　事实上，2014年北京市全年土地出让金已经创下了新的历史纪录。截至目前，北京2014年已经成交140宗用地，土地出让金合计1911.4亿元，超越去年，创历史新高。2013年，北京土地出让金为1821.8亿元。

　　土地出让金创新高

　　在目前北京市国土局挂出的经营性用地中，仅有丰台区樊家村3号零售商业用地将在12月30日出让，其余地块出让时间将在2015年。樊家村3号地起价5.5亿元。与此同时，年内已经没有工业用地出让。至此，2014年北京土地市场将在樊家村3号地出让后正式收官。樊家村3号地若顺利成交，北京全年土地出让金预计在1920亿元上下。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京土地市场在2014年创造了多项纪录，其中总成交额、住宅用地成交额(1311亿元)均创新高，住宅土地的均楼面价高达14557元/平米，环比2013年的9616元/平米上涨了51%。

　　而与之相比，商业金融类用地的楼面价却由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米，下跌约11.5%。

　　“去年土地市场的火热一直传导到了今年。”亚豪机构市场总监郭毅也向记者表示，“由于去年楼市的火热，不少房企手中积攒了大量资金，同时土地紧缺。而这造成了今年上半年土地市场竞争激烈，溢价率普遍较高，这也是促成今年北京土地市场数据超去年的原因之一。”

　　记者根据北京市土地整理储备中心公开资料统计，仅今年前四个月，北京市土地出让金就已经达到了1055亿元，占目前北京市土地出让金总额的55%。

　　■ 聚焦

　　“巨无霸”地块起价超70亿元

　　2015年的土地市场或将高调开场。南四环外白盆窑村地块起价超过70亿元，预计在明年1月7日出让。2014年，北京仅有西城区华嘉胡同地块成交价超过70亿元。目前，根据记者了解，包括万科在内，多家房企都在关注白盆窑地块。

　　总价门槛将考验房企实力

　　南四环外的白盆窑地块，位于南四环外郭公庄板块，往西一两公里就是京投万科西华府项目，以及中海九号公馆。

　　从市场需求角度看，在中海、京投和万科相继进入后，郭公庄板块已经成为北京楼市的一大热点。亚豪机构的统计数据显示，截至12月20日，京投万科西华府项目2014年实现销售29.52亿元，名列北京各大住宅项目第二位。

　　尽管白盆窑地块区位优势明显，但对于房企来说想收入麾下并不容易。地块大、总价也高，资金门槛将是房企首要面对的问题。

　　该地块起始总价为70.7亿元。即使溢价率只有20%，成交总价也将超过84亿元。北京一家房企总经理告诉记者，由于资金成本的压力，一家房企单独拿地的可能性不大，或者极少数房企才会选择独立作战，更大的可能性是大房企们组成联合体拿地，分散资金压力和市场风险。

　　利润预期有限

　　白盆窑地块规划建筑面积约41.9万平方米，其中需配建16.33万平方米的限价房和12.26万平方米的自住型商品房，前者销售限价为1.7万元／平方米，后者销售限价为2.9万元／平方米。这也意味着白盆窑地块将配建目前北京贵的自住商品房。

　　除配建限价房、自住房外，再扣除6880平方米的教育设施，白盆窑地块剩余可供销售的普通商品房多12.6万平方米。商品住宅部分容积率为2.8，这在业内人士看来，制约了白盆窑地块未来的住宅属性，很难开发为较高端的低密住宅，未来大体上是刚需刚改产品。“限价房部分肯定是亏钱的，自住房能略有盈余。整体利润空间有限。”一房企总经理对记者表示。